2022.10.11
最終更新日 2024.09.30
2022年10月より改定されたフラット35【ポイント制】とは?2024年2月からポイントメニューも改定!
現在の最大35年間固定金利の住宅ローンでおなじみの【フラット35】ですが、2022年10月からの認定住宅基準見直しに伴い、住宅の性能別に細かく金利引き下げパターンを設けた「ポイント制度」に変わりました。同じ省エネ住宅であっても、金利引き下げパターンが異なってくるので、今後マイホームをご検討される方は是非制度を知っていただくとともに、「どんな『省エネ住宅』を建てるか」や「今の世帯構成」なども踏まえ、フラット35の活用の検討材料にしていただけたら幸いです。
※新築一戸建てを対象としたコラムの為、一部分割愛しております。
「全期間固定金利」が大きなメリットな住宅ローン
フラット35の大きなメリットとして挙げられる代表としては「全期間固定金利」でしょう。その他にも審査対象であったり、総返済額のイメージもしやすい点など、他の住宅ローンと比べた際の「良さ」があります。メリット・デメリット含め、詳細は下記コラムをご参照ください。
住宅ローンでおなじみの「フラット35」 メリット・デメリットを解説します!
「土砂災害特別警戒区域内(レッドゾーン内)」に建設される方は要注意!
2022年10月以降、「土砂災害特別警戒区域内(レッドゾーン内)」の新築住宅は「フラット35S」のプランの利用ができなくなりました!確認せずあとでフラット35審査通りませんでした。ではもったいないです。あらかじめ、建設予定の段階で一度確認しておきましょう!
2022年10月以降は【ポイント制】に改正!
2022年10月以降は【ポイント制】となりました。「①住宅性能で選ぶ」、「②管理・修繕で選ぶ」、「③エリアで選ぶ」の計3項目から該当する項目を選んでいき、最終的なポイント数に応じて、金利の引下げ率や期間が変動します。総獲得ポイントが4ポイントになる住宅はフラット35を活用した場合に、一番金利引き下げの恩恵をうける制度になります。次にそれぞれの項目を見てみましょう。
【2024年2月よりメニューの改正】新たに子育てプラス(家族構成)が追加
2024年2月よりフラット35の金利引き下げメニューが改正され、従来の「①住宅性能で選ぶ」、「②管理・修繕で選ぶ」、「③エリアで選ぶ」の3項目に、新たに「子育てプラス(家族メニュー)」の項目が追加され、合計4項目から該当する項目を選択していった合計ポイントに併せて、金利優遇の期間が変わります。改めてそれぞれの項目についてまとめてみます。
家族構成で選ぶ
2024年2月より新たに追加されたのがこちらになります。
家族構成で「若者夫婦世帯orこども1人」、「2人」、「3人」…という世帯構成によって、ポイントが増えていきます。
住宅性能で選ぶ
フラット35Sの性能で『ZEH(3ポイント)』を選択する場合は、ゼロエネ住宅(ZEH)を建てられた場合のみ該当<※>します。『ZEH』と証明するためには「BELS評価書」の取得が必要となります。
※寒冷地や低日射地域、都市部狭小地などに建てられる場合は再生可能エネルギー含めて100%以上の削減ができなくとも『NearlyZEH』『ZEHoriented』の基準を満たした場合は、『フラット35S(ZEH)』に該当。
【最新】2024年4月よりBELS評価書が改定!性能表示の「自己評価型」「第三者評価型」とは?性能や目安光熱費なども一目でわかるように!!
フラット35S(金利Aプラン)※2ポイント
省エネ性の断熱等級や一次エネ消費量等級は「水戸市」の場合は「5地域」に該当する為、図のような数値が基準となります。建設予定地の地域区分によっては基準値が変わりますのでご注意ください。
フラット35S(金利Bプラン)※1ポイント
省エネ性能や耐震性についてはこちらのコラムを併せてチェックしてみてください!
【省エネ住宅/ZEH水準】2022年10月より認定水準引き上げ改正に!~長期優良住宅・認定低炭素住宅・ZEH(ゼロエネ)はどれを選択すべき?~
【茨城/新築】『断熱等性能等級』『一次エネルギー消費量等級』 ~住宅の省エネ基準についてわかりやすく解説します~
【耐震性/等級/木造】耐震等級3とは?省エネ住宅の推進で見直される『住まいの安心と安全』
管理・修繕で選ぶ
「家族構成」「住宅性能」で選択した後、続けて「管理・修繕から選ぶ」にて該当する箇所があれば選択することができます。
新築一戸建ての観点から見ると、「長期優良住宅」であれば「②管理・修繕で選ぶ」の項目で1ポイント加点できます。
新築の約4件に1件は「長期優良住宅」の時代へ。ストック重視社会における住宅品質管理の重要性
エリアで選ぶ
最後に「エリアで選ぶ」項目です。UIJターン、コンパクトシティ形成、空き家活用、防災・減災、地域産材使用、景観形成などの地域活性化に積極的な地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、住宅取得に対する地方公共団体による財政的支援とあわせて、【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げます。「子育て支援」や「地域移住支援型」に該当する場合は『2ポイント』、「地域活性化」に該当する場合は『1ポイント』がそれぞれ加点できます。
また、『フラット35地域連携型』『フラット35地方移住支援型<※>』は、それぞれ連携する地方公共団体が定める制度に該当する場合にご利用できます。建設予定エリアの地域の事を調べてみたい方は公式HPのリンクを掲載いたしますのでご確認ください。
※移住支援:東京23区に在住または通勤する方が、東京圏外へ移住し、起業や就業等を行う方に、都道府県・市町村が共同で交付金を支給する事業
参照HP①:住宅金融支援機構【フラット35】地方移住支援型
参照HP②:住宅金融支援機構【フラット35】地域連携型
参照PDF:【フラット35】地域連携型<茨城県>
最終的なポイント数に応じて金利引き下げ率や期間が決まります
上記4項目をそれぞれ検討していくと建設予定の住宅の獲得ポイント数がなんとなくわかるかと思います。
では実際に1つのパターンをポイント獲得別で比較してみましょう。
借入金3,500万円 元利均等 ボーナス支払無 金利基準2022.10月の「1.48%」でシミュレーション
「高性能住宅」や「地域連携が手厚い地域で生活」を検討している方は『金利優遇』のメリットも大きい
2050年カーボンニュートラル、脱炭素社会の実現に向け、2022年10月1日より『長期優良住宅』『認定低炭素住宅』などの認定住宅の認定基準引き上げ(基準の見直し)も施行されました。住宅の省エネ化を国策として勧めている背景もあり、「高性能住宅」を検討される方はポイント獲得数を見込めるでしょう。
また、地方公共団体が『地方活性化』に力をいれているエリアに建設を予定されている方もポイント獲得を見込めるでしょう。
最終的に、総獲得ポイント数が4ポイントに近づくほどに【フラット35】を活用することによる『金利優遇』のメリットを感じやすいでしょう。合計で3~4ポイントの獲得が見込める場合は【フラット35】の活用を視野に入れてもいいかもしれませんね。逆に「ポイント獲得数が少ないな」という方は『金利優遇』という観点で見るとメリットを感じにくいと感じます。
まとめ
今回はポイント制度に変わったフラット35の金利引き下げについてまとめさせていただきました。固定金利、住宅ローンの審査基準など、【フラット35】のもともとの利点に加えて、今回のポイント制度への改正によって、『高性能住宅』や『地方活性化を目指す地域での生活』を検討されている方は「金利優遇」という面でも大きなメリットを感じると思います。シミュレーションをきっかけに『高性能住宅』を検討する方はもちろん、大きくでて、『移住』を考える方もいるのかもしれませんね。現在の日本は海外との金利差が開き続け、『円安』をいやになるほど耳にします。住宅ローンも例外ではなく、いつまでも「変動金利が低水準で保っていられるか」も不透明な状況です。生活費もコストアップしておりますし、住宅ローンだけでも「固定金利」で先を見据える。という選択肢を持っておくことに越したことはないでしょう。
参考HP:住宅金融支援機構【フラット35】
いえすたいる編集部
KAKUTO
最近は「洋服(特に裏原系)」と「kpop」にハマっています! 息抜きにする「読書(主にミステリ小説)」もちょっとしたマイブームです。 これから家を建てる皆様へ、少しでもお役に立てる情報発信を 私自身も日々勉強しながら更新してます!