フラット35の大きなメリットとして挙げられる代表としては「全期間固定金利」でしょう。その他にも審査対象であったり、総返済額のイメージもしやすい点など、他の住宅ローンと比べた際の「良さ」があります。メリット・デメリット含め、詳細は下記コラムをご参照ください。

2022年10月以降、「土砂災害特別警戒区域内（レッドゾーン内）」の新築住宅は「フラット35S」のプランの利用ができなくなります！建設予定の段階で一度確認しておくと安心ですね。

2022年10月以降は【ポイント制】となりました。「①住宅性能で選ぶ」、「②管理・修繕で選ぶ」、「③エリアで選ぶ」の３項目から該当する項目を選んでいき、最終的なポイント数に応じて、金利の引下げ率や期間が変動します。総獲得ポイントが４ポイントになる住宅はフラット35を活用した場合に、一番金利引き下げの恩恵をうける制度（10年間▲0.5％）になります。次にそれぞれの項目を見てみましょう。

新たに設定された項目が『フラット35S (ZEH)』です。

こちらはゼロエネ住宅（ZEH）を建てられた場合のみ該当＜※＞します。

注意点として、同じゼロエネ住宅でも「2022年10月以降の竣工・適合証明申請物件」が対象となります。

『ZEH』と証明するためには「BELS評価書」の取得が必要となります。

※1水戸市の場合

※2寒冷地や低日射地域、都市部狭小地などに建てられる場合は再生可能エネルギー含めて100％以上の削減ができなくとも『NearlyZEH』『ZEHoriented』の基準を満たした場合は、『フラット35S(ZEH)』に該当。

省エネ性の断熱等級や一次エネ消費量等級は「水戸市」の場合は「５地域」に該当する為、図のような数値が基準となります。建設予定地の地域区分によっては基準値が変わりますのでご注意ください。

①の性能で選択した後、続けて「②管理・修繕から選ぶ」にて該当する箇所があれば選択することができます。

新築一戸建ての観点から見ると、「長期優良住宅」であれば「②管理・修繕で選ぶ」の項目で１ポイント加点できます。

最後に「エリアで選ぶ」項目です。UIJターン、コンパクトシティ形成、空き家活用、防災・減災、地域産材使用、景観形成などの地域活性化に積極的な地方公共団体と住宅金融支援機構が連携し、住宅取得に対する地方公共団体による財政的支援とあわせて、【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げます。「子育て支援」や「地域移住支援型」に該当する場合は『2ポイント』、「地域活性化」に該当する場合は『1ポイント』がそれぞれ加点できます。

また、『フラット35地域連携型』『フラット35地方移住支援型＜※＞』は、それぞれ連携する地方公共団体が定める制度に該当する場合にご利用できます。建設予定エリアの地域の事を調べてみたい方は公式HPのリンクを掲載いたしますのでご確認ください。

※移住支援：東京23区に在住または通勤する方が、東京圏外へ移住し、起業や就業等を行う方に、都道府県・市町村が共同で交付金を支給する事業

参照HP①：住宅金融支援機構【フラット35】地方移住支援型

参照HP②：住宅金融支援機構【フラット35】地域連携型

参照PDF：【フラット35】地域連携型＜茨城県＞

①～③までをそれぞれ検討していくと建設予定の住宅の獲得ポイント数がなんとなくわかるかと思います。

では実際に１つのパターンをポイント獲得別で比較してみましょう。

2050年カーボンニュートラル、脱炭素社会の実現に向け、2022年10月1日より『長期優良住宅』『認定低炭素住宅』などの認定住宅の認定基準引き上げ（基準の見直し）も施行されました。住宅の省エネ化を国策として勧めている背景もあり、「高性能住宅」を検討される方はポイント獲得数を見込めるでしょう。

また、地方公共団体が『地方活性化』に力をいれているエリアに建設を予定されている方もポイント獲得を見込めるでしょう。

最終的に、総獲得ポイント数が４ポイントに近づくほどに【フラット35】を活用することによる『金利優遇』のメリットを感じやすいでしょう。合計で３～４ポイントの獲得が見込める場合は【フラット35】の活用を視野に入れてもいいかもしれませんね。逆に「ポイント獲得数が少ないな」という方は『金利優遇』という観点で見るとメリットを感じにくいと感じます。

今回はポイント制度に変わったフラット35の金利引き下げについてまとめさせていただきました。固定金利、住宅ローンの審査基準など、【フラット35】のもともとの利点に加えて、今回のポイント制度への改正によって、『高性能住宅』や『地方活性化を目指す地域での生活』を検討されている方は「金利優遇」という面でも大きなメリットを感じると思います。シミュレーションをきっかけに『高性能住宅』を検討する方はもちろん、大きくでて、『移住』を考える方もいるのかもしれませんね。現在の日本は海外との金利差が開き続け、『円安』をいやになるほど耳にします。住宅ローンも例外ではなく、いつまでも「変動金利が低水準で保っていられるか」も不透明な状況です。生活費もコストアップしておりますし、住宅ローンだけでも「固定金利」で先を見据える。という選択肢を持っておくことに越したことはないでしょう。

参考HP：住宅金融支援機構【フラット35】