そもそもBELSとは？と思う方も多いでしょう。まずはBELSと書いて「ベルス」と読みます。

BELSとは「建築物省エネルギー性能表示制度（Building-Housing Energy-efficiency Labeling System）」を略した言葉です。

住宅含む建築物の省エネ性能を第三者評価によって認証し、その性能値を星の数で表示する制度で、平成28年4月より開始された、建築物省エネ法による建築物の省エネ性能表示の認証制度の1つです。一言でいうと「星の数を見れば性能が一目で分かる」住宅評価書という事です。

「車」を購入するとき、購入者が『省エネ性能』にフォーカスした時は「燃費値」や「電費値」を気にするようなイメージをもっていただくと何となくイメージがしやすいでしょうか。

ここから「外皮性能（断熱性能等級）」や「一次エネ消費性能（BEI）」等のワードが出てきますので、まだよく分からない方は先にこちらの記事を読んでいただいた後、回遊で戻ってきていただけますと幸いです！

「BELS評価書」があることでお施主様は「マイホーム」がどんな性能の住宅であるかが分かるようになる。

これはこの先の未来を見据えると『最も重要な点』と言っても過言ではないとおもっています。

その理由は後述させていただきますので、ここからは『BELS評価書で何が分かるのか』を新旧のBELS評価書を比較してまとめていきます。

こちらが2024年3月までのBELS評価書です。上記の評価書を例に見てみると、この物件は『星が５つ』です。という事は一次エネルギー消費量は20％以上を削減している＝誘導水準をクリアしている。ということが一目で分かります。ちなみに誘導水準というのは「ZEH水準」とも称され、皆さんも良く聞く『ZEH』の基準値でもあります。また、外皮性能値はUA＝0.48ですので、外皮性能は等級５をクリアしているということも分かります。（上図の評価物件の所在地は地域区分が「６」なので等級５のUA＝0.6をクリアしています。）最後に「『ZEH』」マークが入っていることも分かりますが、これはこの物件に太陽光発電設備が搭載されていて、太陽光で発電するエネルギーを含んだ総合的な一次エネルギー削減率が100％以上を達成している＝『ZEH』であることを意味しています。旧BELSでもこのように「外皮性能」や「一次エネ削減量」、『ZEH』であるかどうか。などこの一枚だけでも一目で分かりますね。

※『ZEH』⇐このマークの無いBELS評価書は「太陽光発電設備が搭載されていない物件」または「太陽光発電設備は搭載されているが削減率が100％以上を達成していない物件」ということになります。

※旧BELSについては以前に掲載のコラムもございますので、併せてご覧ください

2024年4月からのBELS評価書はどのような改定が入ったのか見ていきましょう。2024年4月より、改定されたBELS評価書では、星の数（一次エネ消費性能）と断熱性能等級がより詳細に表示されています。一次エネルギー消費量は『太陽光発電設備の搭載の有無』によって表示の仕方が分かれ、無しの場合は5段階、有りの場合は6段階で表示されるようになりました。また、断熱性能等級は現在ある等級1～7のレベルに対して、どの等級を達成しているのかを数字だけではなく図示されるように変わっています。

先ほどの新BELSの図の右側（図中の二枚目）を見ていただくとわかる通り、改定されたBELS評価書には『目安光熱費』が新たに表示されるようになっています。建売で購入しようとしている物件、注文住宅で設計しようとしている住宅、中古リノベ住宅、それぞれどのくらいの性能をもっているかと同時に、（住まわれる方の生活水準によって差異は生じますが）平均的な目安光熱費が分かる為、住まわれてからのランニングコストもイメージしやすくなっています。

新旧BELS評価書を比較してみましたが、いかがでしょうか。『BELS評価書で何がわかるのか』はイメージできたのではないかと思います。

そしてこの住宅性能の表示に関して、2024年4月以降に着工する『分譲一戸建て ・分譲マンション ・賃貸住宅 ・買取再販住宅 等』に現在は限定されていますが「性能表示が努力義務」になっています。（現状は必ず掲載しなければいけないわけではない…。）建売物件や賃貸物件、買取再販住宅（中古リノベ）等をご検討される際は、性能表示があるかどうか。ここにも注目してみてください！注文住宅でも性能評価を取得されることで、建売物件との性能比較にも活用できるでしょう。

※参考「国土交通省：住宅の省エネ性能表示制度」

「BELS評価書」は「ZEH水準」や「ZEH」、「LCCM住宅」等の補助金事業の申請を行う際にも活用できます。今並べた種類の住宅で、国や地方自治体が募集している補助金事業に申請する際には、基本的には『BELS評価書』の提出が求められます。また、住宅ローン減税にも絡んでくる場合があります。補助金事業について下記コラムもご覧ください。（住宅ローン減税関連は最後の方で回遊記事があります）

先ほど述べました国土交通省の「性能表示制度の導入」によって、住宅にもいよいよ性能表示は当たり前の時代になっていくでしょう。ここで性能表示を確認される方に気を付けていただきたい点が、性能表示の内容に『自己評価による数値』か『第三者によって評価された数値』の２パターンある点です。

実際、内容に大きく差があるわけではありません。大きく違う点があるとすれば「『評価を行う人』が誰であるか。」になります。自分たちで評価を行った物件か、性能を第三者に評価してもらった物件か。ここに関しては住宅の購入を検討される皆様の感覚になりますが、信ぴょう性や安心感などを感じるのは、一般的には『第三者評価』を行った物件ではないかなと個人的には感じますので、確認する際の一つの指標にしていただければと思います。

併せて、『ZEH』（太陽光発電設備があって一次エネエネルギー削減率が100％以上達成している物件）の評価を受けられるのは「第三者評価＝BELS評価」を受けた物件のみになります。自己評価型で「この物件は『ZEH』です。」ということは証明できないということも、覚えていて損はないと思います。

※「ZEH水準」と「ZEH」は違う物件です

今回は2024年4月以降改定された『BELS評価書』で「何が分かるのか」を軸にしながら『国土交通省の導入した「性能表示制度」』等を絡めてまとめてみました。まずは住宅の性能は今までよりもより伝わりやすい内容になったと感じていただけたと思います。冒頭で、住宅性能が分かる事が、この先の未来を見据えると『最も重要な点』と言っても過言ではないとおもっています。と述べさせていただいたのは、『住宅の省エネ性能表示制度』が本格的に始まるからです。今後は資産価値（性能面）を証明する物があるかないかはとても重要視されていくと思います。昨今の世界情勢によって、電気代をはじめとするライフラインが不安定な点や、最近は金利の利上げなどにより、支出やローンに少なからず不安を抱える方も多いのではないでしょうか。できるだけ太陽光発電設備などによる電気の自給を行う事や、なるべく資産価値の落ちない住宅選びをする（そしてその証明を取得しておくこと）は、将来へのリスクヘッジにもつながります。特に住宅を購入する際は、基本的に一生に一度の選択だと思いますので、性能面をしっかりとご検討・ご相談されることをお勧めします。